Налог заплатит покупатель

38

До 15 декабря «открытое правительство» должно собрать с чиновников, бизнеса и экспертов идеи для Основных направлений налоговой политики на 2015-2017 гг. Сотрудники открытого правительства уже подготовили промежуточный вариант (копия есть у «Ведомостей»).

В блоке про НДФЛ содержится предложение ФНС о борьбе со схемами ухода от налогов при купле-продаже имущества. Как считают налоговики, если оно продается «по неоправданно низкой цене», то у покупателя образуется доход, с которого нужно удержать НДФЛ. Эти правила предлагается распространить на любое имущество (см. врез), а для недвижимости считать ориентиром кадастровую стоимость. Тогда покупателю придется доплатить налог с разницы между кадастровой стоимостью и контрактной. Это увеличит поступления в бюджет, надеются налоговики, а в будущем станет невыгодно приобретать квартиры по заниженной цене — и их стоимость в контрактах начнет расти.

Предложение поступило от ФНС, подтвердил представитель открытого правительства. ФНС не была инициатором таких предложений, сообщил представитель службы, но они заслуживают внимания. ФНС совместно с Минфином готова участвовать в рассмотрении инициативы, говорится в его ответе. Идея прозвучала на одном из заседаний правительства Москвы, вспоминает сотрудник ФНС. Проблема существует, подтверждает чиновник столичной мэрии, инициативу он полностью поддерживает.

Такой подход ставит все с ног на голову, удивляется старший партнер Goltsblat BLP Евгений Тимофеев: при заниженной цене доход скрывает продавец, он и должен платить налог, а не покупатель. Но доказать скрытый доход продавца практически невозможно, говорит Тимофеев, единственная возможность — найти расписку участников сделки. Не всегда низкая цена означает мошенничество, заступается Тимофеев, иногда продавать с дисконтом собственник вынужден по жизненным обстоятельствам или поскольку требуется очень дорогой ремонт. А при предложенном «маневре» ФНС ничего и доказывать не придется, продолжает партнер «Щекин и партнеры» Денис Щекин: экономия расходов признается доходом покупателя, а кадастровая стоимость недвижимости уже определена, так что сложностей с расчетом налога не возникнет. Похожий подход налоговики применяют на рынке ценных бумаг и при сделках с взаимозависимыми лицами, рассказывает Щекин.

По итогам оценки за 2011 г. кадастровая стоимость 1 кв. м квартиры в Москве составила 165 600 руб., в Московской области — 47 500 руб., в Санкт-Петербурге — 31 700 руб. Эти оценки близки к рыночным. По данным корпорации «Инком», метр в Москве стоит 176 900 руб., в Московской области — 83 900 руб., в Санкт-Петербурге — 86 000 руб.

Цена занижается, если собственник владеет квартирой менее трех лет, отмечает директор управления «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. Иначе от налога освобождается только доход в 1 млн руб. или разница между ценой покупки и продажи. На рынке вторичного жилья лишь половина сделок проходят по реальным ценам, говорит он, но в последние годы наметилась тенденция к «обелению». В этом заинтересованы и покупатель, и продавец, и агентство, утверждает Шлома, только так можно снизить финансовые риски.

Но и при предложенном подходе ФНС будет непросто собрать информацию о сделках, считает директор группы KPMG Донат Подниек. Оценить недополученные доходы сложно, жалуется чиновник московской мэрии, у Росреестра и Росстата нет данных об условиях сделок. Можно обязать стороны сделок уведомлять налоговиков о цене крупных сделок, советует Подниек.

Непонятно, какую цену считать «неоправданно низкой», задается вопросом юрист Norton Rose Fulbright Карэн Айвазян. ФНС пока не определила это. Стоит определить, какой дисконт считать неоправданным: например, 20 или 30%, рассуждает Айвазян. Механизм должен предусматривать возможность опровержения, считает Щекин, чтобы покупатель мог доказать, что никакой схемы на самом деле не было. Кадастровая стоимость актуализируется раз в несколько лет, она может устареть, добавляет он. Получается, что рынок будет определяться не спросом и предложением, а кадастровой ценой, иронизирует партнер Taxadvisor Дмитрий Костальгин.