Депутаты Госдумы Д.В.Ушаков, М.В.Емельянов, А.В.Руденко, С.А.Доронин внесли проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Законопроект направлен на установление основ правового регулирования риэлторской деятельности в Российской Федерации и фактически вводит разрешительный механизм для риэлторов, аналогичный лицензированию.
Одним из административно-правовых ограничений является запрет деятельности на рынке сделок с недвижимостью агентов, не являющихся членами саморегулируемых организаций риэлторов. Обязательным условием членства в саморегулируемой организации риэлторов является наличие высшего юридического образования и (или) стажа работы на рынке сделок с недвижимостью.
Другое административно-правовое ограничение должно быть установлено в отношении порядка распространения информации об объектах недвижимости, в частности, соответствующих публикаций в средствах массовой информации. Информация об объекте недвижимости может публиковаться риэлтором только при условии осуществления своей деятельности в соответствии с требованиями закона к ведению им профессионально-предпринимательской деятельности. Помимо этого, информация об объекте недвижимости может публиковаться собственником объекта при условии предъявления соответствующих правоустанавливающих документов. При этом взимание средством массовой информации, либо иным лицом платы за получение контактных данных собственника объекта недвижимости должно рассматриваться как осуществление посреднической деятельности на рынке сделок с недвижимостью, что в случае нарушения требований закона к риэлторской деятельности влечет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Правительство дало отрицательное заключение на законопроект.
Это очередная попытка навести порядок на рынке риэлторской деятельности и защитить добросовестных приобретателей недвижимости.
В настоящее время в российском законодательстве понятие «риэлтор» отсутствует. Нет никаких регулирующих нормативных актов и требований. Во многом из-за того, что если владелец сам занимается продажей своей недвижимости или покупатель приобретает без посредников недвижимость для себя – какие требования к нему можно предъявить? Он может быть даже не гражданином России.
Многие профессиональные риэлторы (по крайней мере, если они сами себя так называют) не понимают, во-первых, кто и как будет проводить оценку их опыта и юридических знаний, во-вторых, что может дать предлагаемый механизм регулирования, если даже дорогостоящее нотариальное удостоверение сделки и государственная регистрация не спасают, и оценивают подобные инициативы как попытку монополизировать рынок под конкретные саморегулируемые организации, объединяющие крупных игроков рынка.
Кстати, на протяжении последних 20 лет российское законодательство, регулирующее виды деятельности, развивалось именно по пути ограничения свободного доступа желающих к определенным сферам бизнеса. Многие инициаторы, лоббировавшие те или иные жесткие законодательные норы, сами уже давно ушли из бизнеса. Но дело их живет и вносит свою лепту в экономический кризис.
По смыслу закона о лицензировании отдельных видов деятельности к ним относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба интересам граждан и др. и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием.
Согласно закону о рекламе недобросовестная реклама не допускается. Написать еще один закон о том, как читать действующие нормы закона о рекламе, вряд ли необходимо.
Однако проблемы на рынке сделок с недвижимостью, действительно, существуют. По части проведенных сделок идет процедура оспаривания. Большинство из этих сделок, признанных недействительными, совершались при участии риэлтора и были заверены нотариусом. При этом риэлторы сами как могут достают необходимую информацию об объекте недвижимости и его истории в отсутствии легального доступа к базам данных.
Есть проблемы в существующих обеспечительных механизмах. Нотариальное удостоверение сделок ничего не дает, как выяснилось, кроме дохода нотариальным контрам. Правда, это далеко не единственный пример пустой траты денег гражданами на навязанные услуги. Страхование титула непопулярно. Правила страхования придумали сами страховщики, дабы отказаться от выплат в случае чего.. Саморегулируемая организация (СРО) должна нести ответственность за своих членов, в том числе финансовую, но для желающих работать с представителями СРО не надо выдумывать новый закон. Достаточно действующей нормативной базы.
Действующее законодательство противоречиво. А риэлторская деятельность лежит на стыке Жилищного кодекса, Семейного кодекса, Гражданского кодекса и других законов. Риэлторы как могут регулируют противоречия, сводя к минимуму риск именно для своего клиента. Но риск на 100%, все равно, нельзя исключить.
Привлечь к ответственности недобросовестного участника рынка недвижимости можно и согласно действующему законодательству. Например, есть нормы КОАП (статья 14.7 «Обман потребителей», статья 7.27.1 «Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием» и др.), предусматривающие значительные меры ответственности. Есть 159 статья УК РФ «Мошенничество». Надо их заставить работать. Вместо этого предпринимаются попытки написать закон о том, чтобы законы действовали, а правоохранительная система работала.
Надо активно бороться за свои права и использовать все имеющиеся законные возможности для этого. Выстраивание действенного механизма привлечения недобросовестных участников рынка к ответственности и будет являться лучшей гарантией безопасности сделок на рынке недвижимости.
